これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていた制度が、2020年の民法改正によって「契約不適合責任」へと置き換えられました。
これまでよりも売り手が責任を負う部分が大きくなっているため、不動産売却を検討している方はしっかりと把握しておく必要があります。
そこで今回は、契約不適合責任とはどういった内容なのか、そして売り手が気を付けるべき注意点についてもご紹介していきます。
不動産売却に不可欠な契約不適合責任とはどんな制度？
「契約不適合責任」とは、売却された不動産が契約書の内容と違う状態だった場合、買い手に対して売り手が負う責任のことです。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、契約時に説明のなかった瑕疵が引渡し後に見つかった場合は損害賠償を求めたり契約を解除できるという内容でした。
しかし、これでは「隠れた」瑕疵だったかどうかの判断が難しく、買い手に不利な点も多い制度だったといえます。
契約不適合責任も瑕疵担保責任と基本的な内容に違いはありませんが、契約不適合責任では買い手に「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」という5つの権利が認められており、「契約書に記載されていない瑕疵があれば売り主に責任を求められる」という点が大きく異なっています。
ただし、契約不適合責任は新民法で創られた規定のため、当事者同士が合意すれば特約で免責とすることも可能です。
契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも売り手側の責任が大きい制度だといえるので、契約の一部を免責とするなどしっかりと考えて契約書を作成しましょう。
どちらにせよ、売り手は売買契約の時点で不動産のあらゆる状態を把握し、契約書に確実に記載しておくことが大切です。
不動産を売却する側が知っておくべき契約不適合責任の注意点
続いて、契約不適合責任を問われないための注意点についても考えていきましょう。
まずは、すでにお伝えしたとおり、売買契約書をしっかり具体的に記載するということが大切です。
契約不適合責任では「売買契約書に書かれているかどうか」が何より重要になります。
不動産の状態を細かく把握し、特約・容認事項など気になる点はすべて書面に落とし込むようにしましょう。
また、中古不動産では給湯器やインターホンといった不動産設備と呼ばれるものに不具合が出ても、売り主の責任にはならないという考えが一般的です。
ですが、「付帯設備の故障、不具合に関しては一切の責任を負わない」という旨を契約書に記載するのを忘れないように注意してください。
