不動産投資や賃貸経営などしているマンション売却することを検討した際、買手がつくのか、いくらで売買できるのか、と気になる方もいるでしょう。
また、一般的なマンションの一室の物件と異なり建物そのもののため売買価格も高いことから売りづらい物件でもあります。
今回は、オーナーチェンジとはなにか、なぜ売りづらいのかを解説します。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、賃貸中の入居者を退去させることなく、賃貸マンションの所有権を売買し、賃貸契約を引き継ぐ方法をいいます。
そのため新しいオーナーが現れるまで売却できないので、一室の居住物件より売れづらいのが特徴です。
売る物件の入居率も関係しており、満室に近いほど売れやすくなる傾向があります。
ただし家賃滞納者や管理費滞納者がいる場合は売れづらいので注意が必要です。
オーナーチェンジ物件はなぜ売れづらい？
マイホームなどの住まいを購入する方に比べ、マンションやアパートなど購入する方は少ないのが現実です。
そのため、売れにくく売りづらい物件でもあります。
とくに通常の居住マンションのファミリータイプは売れづらく、それは、オーナーチェンジでもいえます。
不動産投資用物件は、単身者などが利用する狭い部屋に比べて利回りが低いため売れづらいといわれています。
また、投資物件購入時には、収益性が融資基準のひとつになっている不動産投資ローンを多くの方が利用します。
利回りが低すぎる、築年数が経過している場合、収益性が低いと判断され、融資を受けられないケースがあります。
このようになると、買い手がつかなくなります。
売却相場は、収益還元法を基に決められる賃貸物件の価値によって決まります。
入居率が低い物件は、将来得られる収益が見込めないため売買価格は低くなります。
一般居住用とオーナーチェンジ不動産の査定の違いとは？
物件を売る際の査定方法は、居住用物件のように内見して査定する方法とは異なります。
査定方法は、2つあります。
●直接還元法と言われる1年間で賃貸によって得られる需収益と還元利回りより物件価格を出す計算
●DCF法と言われる将来得られる収益と不動産売却価格を現在の価値に割り引いて合わせて算出する
どちらも複雑な計算が必要となります。
